Réveillonner pour Noël 2011 dans sa nouvelle maison

Comment procéder pour pouvoir fêter le réveillon de Noël  2011 dans la maison construite de ses mains

Depuis trop longtemps, nous sommes englués dans un imbroglio ayant trait à la fois aux aspects juridiques, financiers, ainsi que dans la création de la SCIC. De ce fait la concrétisation du chantier de Vendeuvre souffrait de cet état des choses et nous étions dans l’expectative, tributaires de décisions dont nous n’étions plus les maîtres.

Rappel :

La démarche d’auto-construction promue au travers de ce projet a pour vocation de concilier :

·         Efficacité économique au moyen d’un modèle d’autoconstruction de maisons bois à bas coût (moins de 100 000€ pour une maison de type 4)

·         Une réelle qualité environnementale (maisons à ossature bois et répondant aux exigences de la « très haute performance énergétique. »)

·         Une utilité sociale par l’accession des foyers les plus modestes à la propriété

·         Des valeurs coopératives telles que l’entraide, la démocratie interne et la solidarité par l’auto-éco-construction collective accompagnée.

Un comité de pilotage organisé par la Région, avait fait le choix de créer une société coopérative d’intérêt collectif pour assurer l’encadrement juridique du concept, dont voici la description :

1. Définition du projet:

Projet de création d'une SCIC visant à la mise en place de chantiers d'auto-construction de maisons-bois à basse consommation énergétique et à bas coût sur le territoire de Poitou-Charentes.

2. Définition des activités de la SCIC:

a) conseiller et accueillir des candidats désirant auto-construire leur maison dans le cadre des chantiers gérés par la SCIC.

Il s'agit notamment d'animer des réunions informatives, de s'appuyer sur les réseaux des auto-constructeurs pour promouvoir ce projet. La petite taille des chantiers implique de trouver de 3 à 12 familles par chantier. Ces familles devront répondre à certains critères sociaux leur donnant droit à bénéficier de ces maisons à bas coût. Une opération spécifique envers certaines catégories de population (gens du voyage souhaitant se sédentariser?) pourrait être montée.

b) négocier l'acquisition des terrains auprès des municipalités.

Le projet économique et financier de la SCIC implique une acquisition du foncier pour un coût minimum, afin de ne pas peser sur le budget des auto-constructeurs. La SCIC pourra bénéficier de l'expérience des SCOP HLM dans la négociation des terrains auprès des municipalités, qui conventionnent avec elles pour bénéficier des terrains soit à titre gracieux soit à un prix très avantageux. La possibilité que ces projets soient éligibles à la loi SRU faciliterait cette négociation.

c) contractualiser avec les auto-constructeurs

La SCIC conventionnera avec les auto-constructeurs afin de réduire le risque de revente, d'éviter les écueils juridiques en référence au travail au noir et de préciser l'ensemble des modalités à la fois financières et opérationnelles (investissement dans les travaux du chantier) du projet.

d) organiser les chantiers

La SCIC organisera et planifiera les chantiers, notamment le dépôt des matériaux de construction sur le chantier, la mise à disposition des outils de travail, le calendrier des travaux, etc. Le salarié de la SCIC et les bénévoles accompagneront les auto-constructeurs sur les différentes étapes de construction.

e) assurer la maîtrise d'ouvrage

La SCIC contractualisera avec les maîtres d'oeuvre, les assureurs, les banques et les fournisseurs de matériaux bois. Elle sera responsable en matière de dommages ouvrages.

f) assurer la revente des Maisons-Bois

La SCIC sera propriétaire du foncier et des Maisons-Bois jusqu'à leur finalisation par les auto-constructeurs. Elle se chargera ensuite de leur revente auprès de ces mêmes auto-constructeurs selon une convention financière adoptée entre les parties.

Tout ceci paraissait clair et structuré, restait à le mettre en application.

Le cabinet d’avocat spécialisé TEN, chargé de la « mise en conformité de ces prestations », exigeait

·         la souscription d’une assurance décennale et dommage ouvrage. (la spécificité du projet nous a posé les pires difficultés pour obtenir ces garanties, mais nous l’avons obtenue.)

·         La solution permettant d’échapper à la qualification de travail dissimulé pour les personnes appelées par l’autoconstructeur à venir l’aider.(Là aussi pas facile à trouver la solution, mais nous l’avons trouvée.)

·         Dans le choix des contrats entre la SCIC maître d’ouvrage et l’autoconstructeur « bâtisseur », les solutions possibles exigeaient de trouver un organisme susceptible de se porter caution pour garantir le parfait achèvement des chantiers (les quelques organismes existants refusaient de se porter caution pour des chantiers en autoconstruction.)

Devant tant d’exigences et surtout cette « caution » très onéreuse et impossible à trouver, nous avons failli baisser les bras. A l’origine du projet, mon idée de l’organisation à mettre en place, étaient que les autoconstructeurs se constituent en association. C’est cette solution qui l’a emporté avec l’accord du cabinet d’avocats.

Autre gros souci, alors que nous avions bâti tout notre montage financier, sur le « pass-foncier », les mesures gouvernementales prises en juillet, annihilaient toutes nos prévisions. Les conséquences :

·         TVA à 19.6% (au lieu des 5.5 du pass-foncier) Incorporation du financement du terrain dans le prix de l’opération (alors que dans le pass-foncier il s’agissait d’un paiement différé)

·         La région soutenait l’ossature bois, puis la basse consommation d’énergie en octroyant une subvention de 8000€. Les quotas fixés étant épuisés, notre projet ne peux bénéficier de ces aides.

·         Dans un souci d’efficacité et de raccourcissement du temps à consacrer sur le chantier (estimé à 2 mois de gain de temps), nous avions envisagé de confier à une entreprise spécialisée, la préfabrication des éléments constitutifs de la maison. Mais qui dit préfabrication, dit forcément main d’œuvre et investissement dans des équipements, qui sont répercutés sur les prix de vente.

Toute notre communication faisait état d’une maison de 90m2 à 80 000€ hors foncier, avec un montage financier appuyé sur le pass-foncier et tenant compte des subventions de la Région.

Pour faire face à cet engagement, face à ces obstacles subis, nous avons dû prendre des décisions drastiques :

Inviter les autoconstructeurs à se constituer en association et de ce fait devenir leur propre maître d’ouvrage, échappant de ce fait à l’obligation des assurances décennales et dommage ouvrage (qui ne servaient à rien du fait qu’étant leur propre constructeur ils ne pouvaient faire appel à l’assurance pour des malfaçons dont ils étaient l’auteur.)

Supprimer la préfabrication qui présentait un surcoût et renégocier avec les fournisseurs certains postes.

Tout en maintenant les prestations nécessaires pour réaliser une maison « basse consommation d’énergie » nous avons pu maintenir le prix annoncé et proposer aux autoconstructeurs une maison TTC à 80 000€ + 20000€ de foncier, soit un total à emprunter de 100 000€.

Pour que le chantier des six maisons à Vendeuvre puisse commencer en avril 2011, il faut que les participants au chantier fassent les démarches suivantes, par ordre de priorité :

·         Rencontrer individuellement l’organisme financier qui assurera leur financement

·         Constituer leur association des autoconstructeurs de Vendeuvre

·         Passer un contrat avec l’architecte pour lui confier la mission de déposer les permis de construire

·         Passer une convention avec Toit par toi pour s’appuyer sur leur savoir faire en matière d’organisation, d’assistance et de suivi de chantier.

C’est en remplissant toutes ces conditions qu’ils peuvent espérer passer le réveillon  de noël 2011 dans la maison qu’ils auront construite de leurs mains.