Réveillonner pour Noël 2011 dans sa nouvelle maison

Comment procéder pour pouvoir fêter le réveillon de Noël  2011 dans la maison construite de ses mains

Depuis trop longtemps, nous sommes englués dans un imbroglio ayant trait à la fois aux aspects juridiques, financiers, ainsi que dans la création de la SCIC. De ce fait la concrétisation du chantier de Vendeuvre souffrait de cet état des choses et nous étions dans l’expectative, tributaires de décisions dont nous n’étions plus les maîtres.

Rappel :

La démarche d’auto-construction promue au travers de ce projet a pour vocation de concilier :

·         Efficacité économique au moyen d’un modèle d’autoconstruction de maisons bois à bas coût (moins de 100 000€ pour une maison de type 4)

·         Une réelle qualité environnementale (maisons à ossature bois et répondant aux exigences de la « très haute performance énergétique. »)

·         Une utilité sociale par l’accession des foyers les plus modestes à la propriété

·         Des valeurs coopératives telles que l’entraide, la démocratie interne et la solidarité par l’auto-éco-construction collective accompagnée.

Un comité de pilotage organisé par la Région, avait fait le choix de créer une société coopérative d’intérêt collectif pour assurer l’encadrement juridique du concept, dont voici la description :

1. Définition du projet:

Projet de création d'une SCIC visant à la mise en place de chantiers d'auto-construction de maisons-bois à basse consommation énergétique et à bas coût sur le territoire de Poitou-Charentes.

2. Définition des activités de la SCIC:

a) conseiller et accueillir des candidats désirant auto-construire leur maison dans le cadre des chantiers gérés par la SCIC.

Il s'agit notamment d'animer des réunions informatives, de s'appuyer sur les réseaux des auto-constructeurs pour promouvoir ce projet. La petite taille des chantiers implique de trouver de 3 à 12 familles par chantier. Ces familles devront répondre à certains critères sociaux leur donnant droit à bénéficier de ces maisons à bas coût. Une opération spécifique envers certaines catégories de population (gens du voyage souhaitant se sédentariser?) pourrait être montée.

b) négocier l'acquisition des terrains auprès des municipalités.

Le projet économique et financier de la SCIC implique une acquisition du foncier pour un coût minimum, afin de ne pas peser sur le budget des auto-constructeurs. La SCIC pourra bénéficier de l'expérience des SCOP HLM dans la négociation des terrains auprès des municipalités, qui conventionnent avec elles pour bénéficier des terrains soit à titre gracieux soit à un prix très avantageux. La possibilité que ces projets soient éligibles à la loi SRU faciliterait cette négociation.

c) contractualiser avec les auto-constructeurs

La SCIC conventionnera avec les auto-constructeurs afin de réduire le risque de revente, d'éviter les écueils juridiques en référence au travail au noir et de préciser l'ensemble des modalités à la fois financières et opérationnelles (investissement dans les travaux du chantier) du projet.

d) organiser les chantiers

La SCIC organisera et planifiera les chantiers, notamment le dépôt des matériaux de construction sur le chantier, la mise à disposition des outils de travail, le calendrier des travaux, etc. Le salarié de la SCIC et les bénévoles accompagneront les auto-constructeurs sur les différentes étapes de construction.

e) assurer la maîtrise d'ouvrage

La SCIC contractualisera avec les maîtres d'oeuvre, les assureurs, les banques et les fournisseurs de matériaux bois. Elle sera responsable en matière de dommages ouvrages.

f) assurer la revente des Maisons-Bois

La SCIC sera propriétaire du foncier et des Maisons-Bois jusqu'à leur finalisation par les auto-constructeurs. Elle se chargera ensuite de leur revente auprès de ces mêmes auto-constructeurs selon une convention financière adoptée entre les parties.

Tout ceci paraissait clair et structuré, restait à le mettre en application.

Le cabinet d’avocat spécialisé TEN, chargé de la « mise en conformité de ces prestations », exigeait

·         la souscription d’une assurance décennale et dommage ouvrage. (la spécificité du projet nous a posé les pires difficultés pour obtenir ces garanties, mais nous l’avons obtenue.)

·         La solution permettant d’échapper à la qualification de travail dissimulé pour les personnes appelées par l’autoconstructeur à venir l’aider.(Là aussi pas facile à trouver la solution, mais nous l’avons trouvée.)

·         Dans le choix des contrats entre la SCIC maître d’ouvrage et l’autoconstructeur « bâtisseur », les solutions possibles exigeaient de trouver un organisme susceptible de se porter caution pour garantir le parfait achèvement des chantiers (les quelques organismes existants refusaient de se porter caution pour des chantiers en autoconstruction.)

Devant tant d’exigences et surtout cette « caution » très onéreuse et impossible à trouver, nous avons failli baisser les bras. A l’origine du projet, mon idée de l’organisation à mettre en place, étaient que les autoconstructeurs se constituent en association. C’est cette solution qui l’a emporté avec l’accord du cabinet d’avocats.

Autre gros souci, alors que nous avions bâti tout notre montage financier, sur le « pass-foncier », les mesures gouvernementales prises en juillet, annihilaient toutes nos prévisions. Les conséquences :

·         TVA à 19.6% (au lieu des 5.5 du pass-foncier) Incorporation du financement du terrain dans le prix de l’opération (alors que dans le pass-foncier il s’agissait d’un paiement différé)

·         La région soutenait l’ossature bois, puis la basse consommation d’énergie en octroyant une subvention de 8000€. Les quotas fixés étant épuisés, notre projet ne peux bénéficier de ces aides.

·         Dans un souci d’efficacité et de raccourcissement du temps à consacrer sur le chantier (estimé à 2 mois de gain de temps), nous avions envisagé de confier à une entreprise spécialisée, la préfabrication des éléments constitutifs de la maison. Mais qui dit préfabrication, dit forcément main d’œuvre et investissement dans des équipements, qui sont répercutés sur les prix de vente.

Toute notre communication faisait état d’une maison de 90m2 à 80 000€ hors foncier, avec un montage financier appuyé sur le pass-foncier et tenant compte des subventions de la Région.

Pour faire face à cet engagement, face à ces obstacles subis, nous avons dû prendre des décisions drastiques :

Inviter les autoconstructeurs à se constituer en association et de ce fait devenir leur propre maître d’ouvrage, échappant de ce fait à l’obligation des assurances décennales et dommage ouvrage (qui ne servaient à rien du fait qu’étant leur propre constructeur ils ne pouvaient faire appel à l’assurance pour des malfaçons dont ils étaient l’auteur.)

Supprimer la préfabrication qui présentait un surcoût et renégocier avec les fournisseurs certains postes.

Tout en maintenant les prestations nécessaires pour réaliser une maison « basse consommation d’énergie » nous avons pu maintenir le prix annoncé et proposer aux autoconstructeurs une maison TTC à 80 000€ + 20000€ de foncier, soit un total à emprunter de 100 000€.

Pour que le chantier des six maisons à Vendeuvre puisse commencer en avril 2011, il faut que les participants au chantier fassent les démarches suivantes, par ordre de priorité :

·         Rencontrer individuellement l’organisme financier qui assurera leur financement

·         Constituer leur association des autoconstructeurs de Vendeuvre

·         Passer un contrat avec l’architecte pour lui confier la mission de déposer les permis de construire

·         Passer une convention avec Toit par toi pour s’appuyer sur leur savoir faire en matière d’organisation, d’assistance et de suivi de chantier.

C’est en remplissant toutes ces conditions qu’ils peuvent espérer passer le réveillon  de noël 2011 dans la maison qu’ils auront construite de leurs mains.

Construire sa maison et devenir propriétaire

Construire sa maison soi-même et devenir propriétaire malgré des revenus faibles… c’est ce que propose l’association Toit pour Toi. Soutenue par de nombreuses structures, dont Logiparc qui est sensible à la dimension sociale et environnementale du projet, cette aventure originale d’auto-éco-construction va démarrer en avril 2011 par l’édification de 6 maisons à Vendeuvre-du-Poitou. Aujourd’hui, l’association cherche encore des volontaires à l’auto-construction, dans la perspective d'autres chantiers. Pourquoi pas vous ?

Le terrain à Vendeuvre 

Si en soit le principe de l’auto-construction n’est pas nouveau, c’est lorsque le projet prend une dimension collective et sociale qu’il devient original. C’est le pari audacieux que s’est lancé Charles Nicol, un retraité du bâtiment. « L’idée est née d’une question que je me suis posée il y a quatre ans : Combien me coûterait ma maison si je devais la construire moi-même, tout en y intégrant les normes de performance énergétique ? » Une interrogation qui ne lui est pas venue par hasard. « En effet, elle était le fruit d’un constat sur la crise du logement actuelle et des difficultés pour les personnes à bas salaires d’accéder à la propriété. C’est alors que je me suis souvenu des projets Castors qui avaient fleuri dans les années 1950 en France et notamment à Buxerolles. En réponse à la crise du logement, des coopératives s’étaient constituées pour édifier des maisons en auto-construction. Si cela avait marché à cette époque, pourquoi ne serait-ce pas possible aujourd’hui ? D’autant que les techniques de construction ont énormément évolué et qu’il existe dorénavant des procédés simples et rapides à mettre en œuvre. » Charles Nicol a alors pris son bâton de pèlerin pour voir ce qu’offrait le marché. Il s’est mis en contact avec le Comité National pour le Développement du Bois, qui propose une méthode de construction en ossature bois destinée à l’auto-construction, et avec un négociant en bois, le groupe Rullier, pour obtenir des matériaux aux meilleurs tarifs. Au final, d’après ses calculs, il était possible d’arriver à construire une maison pour 50 000 € (coût des matériaux). Fort de cet élément, la machine était lancée.

Pour poursuivre ses démarches, Charles Nicol a alors créé une association Toit par Toi, constituée en majorité d’anciens du bâtiment. Mais entre l’idée et sa réalisation, il y a un fossé juridique important à combler. Aussi, il s’est rapproché du Conseil Régional qui dans le même temps lançait « 1000 maisons bois économes en énergie ». Celui-ci a rapidement adhéré au projet ainsi que d’autres partenaires, comme la Fondation de France, la Direction Régionale de l’Equipement ou encore Logiparc. Aujourd’hui, ces partenaires travaillent sur l’idée d’une Société coopérative d’intérêts collectifs (SCIC) qui donnerait une valeur juridique, administrative et financière à l’initiative.

« Une réponse aux locataires de Logiparc d’accéder à la propriété »

Du fait du caractère social du projet et afin de valider l’idée, Toit par Toi a souhaité s’associer à un bailleur social. Logiparc a répondu tout de suite présent. Pour son directeur, Hervé Pinget cette initiative s’inscrit pleinement dans la philosophie de développement durable engagée par l’office HLM. « En effet, dans cette notion, il n’y a pas qu’une dimension environnementale, il y a aussi l’aspect social et économique. Ce projet collectif, à moindre coût, répond à ses objectifs. Il peut être aussi pour nos locataires à bas revenus désireux de devenir propriétaire, une réponse à leur attente. » Autre point, ce projet sera bénéfique à tous : « Nous apportons, de part notre savoir faire en construction de logements, une expertise (dimensionnement des maisons,  agencement des pièces…) mais aussi un cadre juridique pour bénéficier du dispositif d’aide à l’acquisition, le Pass Foncier. En contrepartie, ce projet sera un retour d’expériences très intéressant pour d’autres opérations que nous serons amenés à réaliser en habitat économe en énergie », souligne Hervé Pinget.

Les auto-constructeurs encadrés par un chef de travaux

Par rapport au premier montant défini par Toit par Toi, le coût d’une maison en auto-construction s’élève dorénavant à 80 000 €.(hors foncier) Cette augmentation s’explique principalement par l’intervention d’un architecte pour la conception des habitations afin de s’assurer de leur qualité et de leur optimisation dans la gestion énergétique , par l’embauche d’un chef de travaux polyvalent qui accompagnera les auto-constructeurs, le coût des assurances et autres frais annexes.

Théoriquement, les premières maisons, six en tout, prévues sur Vendeuvre-du-Poitou, devraient sortir de terre au

Printemps 2011 pour un achèvement des opérations 10 mois plus tard. Concrètement, les auto-constructeurs interviendront sur toutes les phases de l’édification de l’ensemble des maisons par petits groupes, car l’idée est qu’elles avancent au même rythme. Ces derniers auront en charge la construction complète des habitations hormis les fondations. Après Vendeuvre, d’autres communes pourraient être les sites d’opérations similaires.

Vendeuvre-du-Poitou : Première commune d’accueil

« Lorsque Charles Nicol est venu m’exposer son projet, il y a plus de 2 ansi, j’ai tout de suite adhéré à l’idée en donnant mon accord de principe pour une réalisation sur ma commune, précise Henri Renaudeau, maire de Vendeuvre-du-Poitou. Le concept répond tout à fait à la politique que nous menons depuis 15 ans qui est de favoriser l’accès au logement avec des loyers peu élevés et de permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété. » Dans une dimension de mixité sociale, la Mairie souhaite ainsi coupler ce projet d’auto-construction de six maisons avec la réalisation d’une opération immobilière de quelques logements sociaux proches du centre-bourg et d’habitations en accession classique. Une volonté qui s’accompagne également d’inscrire la commune dans une démarche d’éco-habitat. « Ce sera le premier projet à caractère environnemental, j’espère qu’il servira d’exemple pour les prochaines constructions engagées sur Vendeuvre. »

Si l’idée de Toit par Toi est généreuse, la commune de Vendeuvre l’est tout autant. En effet, afin que l’opération puisse se dérouler dans le budget défini, la Mairie va revendre les terrains viabilisés à la SCIC à un montant défiant toute concurrence. «Cela représente un effort de près de 100 000 € pour Vendeuvre », conclut le Maire.

Les conditions pour devenir auto-éco-constructeur

Vous n’êtes pas forcément un grand bricoleur dans l’âme. Peu importe, si vous avez la volonté, les capacités physique et la motivation vous pouvez postuler sur ce projet.

Cependant vous devez répondre à quelques conditions :

 Vous devez avoir l’esprit d’équipe. Autre point : Avant de vous lancer dans une telle aventure, il faut que vous ayez conscience que l’auto-construction est une activité captivante et de longue haleine, qui vous sollicitera physiquement. Il est essentiel que ce soit un projet partagé par toute la famille, car pendant 10 à 12 mois, tous vos week-ends et jours fériés seront accaparés à l’édification de votre maison. Chaque prétendant à l’auto-construction sera reçu par l’association devant un comité de sélection pour évaluer sa motivation.

Le projet vous intéresse ? Vous pouvez contacter l’association Toit par Toi au : 05 49 54 30 41 ou par mail : charlesnicol@free.fr

Des maisons au top en matière d’éco-construction

Sur une surface moyenne de 90 m², ces maisons type 4 répondront à la classification la plus haute en matière de performance énergétique, la classe A (elle va de A à G comme pour les équipements ménagers). Ce qui, d’un point de vue consommation énergétique totale, réduira la facture pour le propriétaire de plus de 22 % par rapport à une maison traditionnelle équipée en tout électrique.

Pour cela, les maisons seront conçues en ossature bois, qui offre une très bonne isolation, sur la base des principes bioclimatiques. Ils consistent à tirer parti de l’énergie solaire : en été, l’objectif est de se protéger des rayonnements solaires (par des casquettes en façades, des pergolas…) alors qu’en hiver, le but est de conserver au maximum la chaleur dans les maisons (isolation, baies vitrées au Sud, mur de refend en béton pour une meilleur inertie…). Afin d’augmenter les performances énergétiques, les maisons seront doutées d’équipements spécifiques telles que : un chauffe-eau solaire thermique, une VMC double flux ainsi qu’un poêle à granulé.